ご相談・ご依頼事例 ＞ 不動産賃貸借
このたび収益ビルを１棟購入することになりました。賃料の未収があるようですが、これはどのように処理するのがよいでしょうか？債権譲渡をしてもらった方がよいでしょうか？
仮にそうだったら債権譲渡契約書等書類を作ってもらえますか？
賃料減額請求をしたいと考えているので、代理人を引き受けてほしい。不動産鑑定士と組むと強いと聞いたが、提携している不動産鑑定士はいるか？【那須・本間法律事務所：提携関係にある不動産鑑定士がおりますので対応可能です。】
私は保有する建物を店舗として、第三者に対し、定期建物賃貸借契約で賃貸しているが、契約期間が満了する。賃借人から再契約をしてほしいといわれているが、交渉の窓口を引き受けてもらえるか。
当社が保有する賃貸ビルは昭和４３年築であるが、先の地震で壁にクラックが生じた。テナントから「不安なので移転したい、ついては引っ越し代等を払ってほしい」といわれている。どう対応したらよいか。
当社は貸ビル業を営んでいるが、このたびワンフロアをいわゆるシェアオフィス、すなわち、パーティションで区画を細かくし、会議室を共用するというやり方である。こうしたシェアオフィスの場合にも借地借家法の適用はあるのか、また不動産仲介業者から仲介を受ける場合、重要事項説明は必要になるのか。
当社は物流業者であるが、このたび、大型物流倉庫を賃借することになった。その物流倉庫は私募ファンドによって建てられたものであり、物流倉庫を保有する特定目的会社から、一括して賃貸管理会社に賃貸され（いわゆるマスターリース）、その賃貸管理会社からエンドテナントに転貸する（いわゆるサブリース）というスキームになっている。
ところで、
（１）マスターリース契約締結
（２）抵当権設定
（３）サブリース契約（これからである。）
という時系列になるが、サブリース契約は抵当権設定後の賃貸借として、競落人に対抗できないのであろうか？教えてほしい。
当社はオーナーからビルを一括で借り上げ、第三者であるテナントに対し、転貸するサブリース事業を行っている。不動産市況の低迷を受け、賃料、敷金とも逆ざやになっており、マスターリース契約を解約したい。解約におけるアドバイス、その後の敷金回収を依頼したいが、可能か。なお、平成初期の案件であるため敷金は賃料の２０ヶ月分程度ある。
店舗用賃貸借契約をドラフトしてほしい。
当社が保有する賃貸マンションの１階にはコンビニエンスストアが入居しておりｌ、２階よりも上階が賃貸住宅となっている。屋上にはコンビニエンスストアのエアコン及び冷蔵庫の室外機が設置されているが、最上階のテナントから「室外機から低周波が発生している。頭痛や耳鳴りの被害を受けたので損害賠償請求したい。」と言われた。どのように対応したらよいか？
１階店舗で賃貸しているテナントが通路に大量の物を積みあげている。撤去するように要請しているが、言を左右にして応じない。どのようにしたらよいか？
そうして困っているところ、同じビルの他のテナントから「上記の大量のもののために顧客が通行できず、そのために逸失利益が発生した。ついては来月の賃料から相殺させてほしい」と言ってきた。どうしたらよいか？
マンションを賃貸していたが、賃料未払となり、そのうちにテナントが警察に逮捕され、勾留されていることが判明した。どのように対応したらよいか、アドバイスしてほしい。
賃借人が民再生手続開始の申立をした。未収賃料が発生しているのだが、これを回収するにはどうしたらよいか？
当社はオーナーから一棟のビルのマスターリースを受け、同時にプロパティマネジメントも受託している。あるテナントに対し、ビルの屋上に変電設備を設置することを認めているが、屋上の防水が劣化して雨漏りが生じたため、早急に屋上防水工事を実施したい。
その場合に変電設備の撤去を求めることができるか、またそれに要する費用負担はどのように考えればよいか？
信託銀行とマスターリース契約、プロパティマネジメント契約を締結し、物件を賃借し、且つ管理に当たっているが、信託銀行側からこれらの契約について解約予告を受けた。如何に対応するべきか。
賃借人が破産手続開始の申立をした。この場合、開始決定後の賃料、原状回復費を最大限回収してほしい。管財人との交渉、管財人に対する訴訟を引き受けてほしい。
当社は貸ビル業を営んでいるが、耐震性にやや問題のあるビルがある。そこで順次、耐震改修工事を実施したいと考えているが、工事に際してはテナントに一時退去していただく必要がある。一連の手続についてアドバイスをしてほしい。また、テナントとの交渉が決裂した場合、代理人として交渉してほしい。
賃料増額請求、その後の調停、差額賃料請求等一連の手続をしてほしい。
サブリース賃料の方がマスターリース賃料よりも安い、いわゆる逆鞘のマスターリース契約がある。これを解消したいと思うが、解消する際の注意事項、特に敷金の保全の方法についてアドバイスをしてほしい。
当社はタワー型の駐車場のマスターリースを受け、転貸している。暗証番号式で、駐車する場所についてはそのときどきで一定していない。
この場合、建物の賃貸借として借地借家法が適用されるのか？
当社はある新築ビルについてオーナーとマスターリース契約を締結し、テナントにサブリースすることになった。マスターリース契約においては内装工事期間中に賃料は発生しない旨規定されているが、サブリースについては賃料が発生することになっている。マスターリース契約における賃料が発生する前にサブリース契約の賃料を発生させて問題がないか。
当社はマンションを賃貸している。屋上防水が切れていたのか、大雨の日に天井から漏水してしまい、テナントから損害賠償請求を受けた。どのように対応したらよいか。
駐車場を賃貸しているが、駐車場契約に借地借家法の適用はあるか。借地借家法の適用があるとすると賃料の３ヶ月分程度を滞納しないと解除が認められないと聞いたが・・・。
未払賃料がたまったので賃貸借契約を解除したい。最近現場に行ったら別の会社の看板が玄関扉についていた。どのように対応したらよいか。
賃料未払が継続しているので契約を解除する旨の通知をしたところ、郵便が届かなかった。ようやく賃借人の居所を尋ね宛てたところ、名義貸しで一度も住んだことはないとのことであった。他方、賃貸物件では最近引っ越してきたような夫婦が住んでいる。一体今誰が住んでいるのか皆目分からないが、確実に明渡を実現するための方策はあるのか？債務者を特定せずに占有移転禁止仮処分が可能と聞いたが、この場合、その申立は可能か？
借地権付建物を譲渡したい。地主の承諾を得るべく交渉し、交渉が決裂した場合には裁判所に許可を求める手続を依頼したい。
当社には遊休地があるが、国道に面しているので物販に対し賃貸して収益を上げたい。そのための法律構成（事業用的借地権、建築協力金方式の建物賃貸借等）についてそのメリット、デメリットを説明してほしい。また、契約書を作成してほしい。
当社は共有者が８人いるビルについてマスターリース契約を締結すべく交渉中であるが、共有者の１人からどうしても承諾が得られない。残りの７人と契約することで契約は有効か。
当社は駐車場を営んでいるが、いくつか問題パターンが出てきたので駐車場契約を改訂したい。契約書をチェックしてもらえるか。
当社は不動産賃貸業を営んでいるが、昭和５６年建築基準法改正以前のビルを数棟保有している（いわゆる既存不適格建物）。今後、一定規模の地震が発生した場合において地震によりビルが倒壊するなどしてテナントに被害が生じた場合、当社は賃貸人としての責任を追及されるのか、相談したい。
当社は貸ビル業を営んでいるが、このたび耐震改修工事を行うこととし、耐震改修促進法第8条に基づく耐震改修計画の認定を申請しようとしている。この認定を受けた場合、テナントとの関係でどのような法的効果が生じるのか教えてほしい。
当社は貸ビル業を営んでいるが、新しく建設するビルの地下に数店舗レストランを誘致しようと計画している。ただ、美味しくないレストランに残られるのは困る。やってみて不人気なら退去させられるようにしたい。どのような契約にしたらよいか。
甥が建物を借りる際に保証人になってくれと言われて連帯保証人になった。最初の賃貸借契約書には署名捺印し、印鑑証明書も差し入れたが、その後は２年ごとの更新に際して何の連絡もなく、署名捺印もしていない。およそ１５年くらいたって賃貸人と称する者から未払賃料を支払ってくれとの請求がきた。どうしたらよいか。
当社は銀座・並木通りに貸ビルを保有しているが、近時１階の新規賃料相場は坪１０万円に達している。バブル前から賃貸しているテナントの賃料が坪３万円あまりなので増額請求したい。調停申立等やってもらえるか？
私はある人に対し、建物所有目的で土地を貸しているが、借地人から借地権付で建物を第三者に譲渡したいので承諾してほしいとの申出を受けた。どのように対応したらよいか、アドバイスをしてほしい。
親が亡くなって、屋敷を相続したが、一部借地であった。借地権付で建物を譲渡したいと思い、地主に掛け合ったが、承諾してもらえない。代理人として交渉してもらえるか、駄目な場合には借地権譲渡の許可を求めて借地非訟事件を提起してほしい。借地権の買取でもよいので交渉してほしい。
地主から地代を来月から２倍にすると言われた。そもそもとても払えないのでとりあえず、１０％増しの地代を持参したところ、受取を拒否された。地代を供託したいが、代行してもらえるか？
私は借地に建物を建てて住んでいるが、建物を借地権付で譲渡して他へ移転したいと思う。地主に相談したところ、「譲渡は認めない、要らないなら返せ」とのことであった。そこで借地権譲渡について地主の承諾に変わる許可申請をしてほしい。それと地主が承諾しない場合にはいつ譲渡できるのかも分からないので価額を叩かれるように思う。譲渡価額を高額するための方策があるか、あるとすれば実行してほしい。
祖父の代から土地を貸しており、地代はきちんと入っているものの、なにしろ戦前のことなので契約書がない。賃借人と話し合って契約書を作っておこうとアプローチはするが、梨の礫である。賃借人と交渉して契約書を交わしてほしいのだが、引き受けてもらえるか？
私は、さきごろ土壌汚染対策法が定める汚染物質が基準を上回る水準となっている土地の借地権を競売で落札した。評価書にも土壌汚染についての言及があり、そのために物件の価額は７割も下げられていた。
競落後には、借地権譲渡許可の申立をする必要があると聞いたが、その代理を引き受けてもらえるか？また、土壌汚染対策法との関係では、借地権譲渡許可の手続において話し合いで底地を買い取るようにした方がよいのか？アドバイスをしてほしい。